目前我国的物流园区作用巨大，对促进城乡经济发展，整合优势资源，改善城市环境，提高运营效率等，都有积极的意义。但是，随着国家房地产调控政策的持续，地产开发商由住宅转战产业地产，而且蔓延到三四线城市。加上游资涌入和政府招商需要，已经形成了物流园区热。
    实际上，我国物流基础设施包括物流园区不是数量不足，而是运营效率不高，现有的物流园区的作用有待提升。物流园区发展还存在许多问题：一是宏观上没有整体规划，没有考虑经济总量、产业基础和市场需求等，无差异化竞争形成物流园区遍地开花的局面。二是具体物流园区项目战略定位不明确，缺乏前期市场调研，发展目标和方向不清晰，导致物流园区规划和建设与市场脱节，与专业脱节。三是物流园区的资源整合不够，运营能力不高，缺乏创新商业模式（赢利模式简单，以出租为主）等。
    根据自己的工作实践，我认为，物流园区成功的关键可以概括为16个字：“市场导向，资源整合；企业运作，政府支持。”具体来说，物流园区的开发和建设要重视和注意以下几个问题：
    1.市场调研基础上的战略定位。这也是物流园区成功的基础和前提。充分的前期市场调研和分析，使项目未来能够满足目标市场的实际需求，形成“成本低-客户多-货量多”的良性循环。这项工作，不是文本，不是政府需要，而是主体企业自身的需要。如果以“忽悠”政府的心态对付，最终则会“糊弄”了企业自己，甚至会出现无疾而终的局面。
    2.规划建设的产业需要和专业属性。目前物流园区存在的一个重大问题就是没有差异化，几乎是千篇一律。物流园区的规划设计要符合操作需求，运作流程要符合业务需求，综合考虑交通组织、仓储规模、作业要求等。物流园区的规划建设要把握项目的前瞻性和可操作性，依据市场分析和战略定位，依据物流作业的专业要求，既不能照搬、照套工业或其他地产开发的做法，也不
能求大、求全、求超前。
    3.客户资源的积累，招商渠道的专业和畅通。一般来说，物流园区的招商始于前期的项目策划和深度市场调研中。根据投资商经济实力的不同、园区功能定位的不同、目标客户群体的不同以及投资商对项目未来期望目标的不同，物流园区选择进入招商阶段的时机亦各有差异。物流园区的招商要针对不同业态的经营特点区分对待。
    4.园区的公共服务体系和信息服务平台。从开发建设到运营服务，物流园区实际就是4PL，就是一个物流空间提供商和物流服务平台运营商。要实现关键资源的整合以及优势互补，就要搭建支撑园区企业业务发展的公共服务体系和信息服务平台。
    5.获得国家和地方政府的政策支持。包括项目立项，土地价格，税收优惠，规费减免，资金扶持等。